Jak porównać oferty na remont — co sprawdzić poza ceną

Pierwsza oferta mówi „38 000 zł brutto z materiałem”. Druga podaje „210 zł/m² robocizny”, a trzecia przychodzi jako zdjęcie ręcznie zapisanej kartki. Każda z nich może być uczciwa, ale bez przeliczenia nie da się ich porównać. Najtańsza na papierze często okazuje się najdroższa po doliczeniu tego, czego w niej nie ma.

Poniżej osiem rzeczy, które sprawdzamy, zanim zestawimy oferty obok siebie.

1. Czy wszyscy wyceniają ten sam zakres

To najczęstsze źródło różnic. Jedna firma liczy docieplenie ze styropianem 15 cm i tynkiem silikonowym, druga z 12 cm i tynkiem akrylowym. Jedna wlicza demontaż starej nawierzchni podjazdu i wywóz gruzu, druga nie wspomina o nich wcale.

Zanim spojrzysz na kwotę, wypisz pozycje z każdej oferty jedna pod drugą. Jeśli czegoś brakuje, zapytaj wprost: „czy w cenie jest wywóz gruzu?”. Brak odpowiedzi na piśmie traktuj jako „nie ma”.

Dlatego w utarguj wysyłamy wszystkim firmom ten sam opis roboty z tymi samymi pytaniami. Różnice w cenach wynikają wtedy z wyceny, a nie z tego, że każdy zrozumiał zlecenie po swojemu.

2. Z materiałem czy bez

„Robocizna 120 zł/m²” i „kompleks 290 zł/m²” to dwie różne rzeczy. Jeśli materiał kupujesz sam, doliczasz jego cenę, transport i czas. Do tego ryzyko, że zabraknie jednej palety w piątek po południu.

Sprawdź też, kto odpowiada za materiał. Gdy kupuje go wykonawca, odpowiada za jego dobór i ilość. Gdy kupujesz Ty, spór o to, czy kleju było za mało, czy źle go użyto, jest znacznie trudniejszy.

3. Netto czy brutto — i jaki VAT

Firmy często podają ceny netto, a klient indywidualny płaci brutto. Przy remoncie domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej do 300 m² roboty budowlane objęte są zwykle stawką 8%, a nie 23%. To wynika z przepisów o budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym.

Haczyk: preferencyjna stawka dotyczy materiałów wbudowanych w ramach usługi. Materiał kupiony osobno w markecie ma 23% VAT. Dlatego oferta „z materiałem” bywa tańsza w sumie, niż wynikałoby z prostego dodawania.

4. Jednostki — m², sztuki, ryczałt

Kiedy jedna firma liczy za metr kwadratowy, a druga podaje kwotę ryczałtową, przelicz obie na tę samą jednostkę. Upewnij się przy tym, że mierzą tak samo. Przy elewacji jedni odejmują otwory okienne, inni nie. Przy dachu liczy się powierzchnię połaci, a nie rzut budynku.

Ryczałt ma jedną zaletę: ryzyko niedoszacowania ilości spada na wykonawcę. Ma też wadę: trudniej sprawdzić, za co płacisz, gdy zakres się zmieni.

5. Termin rozpoczęcia i czas trwania

Oferta tańsza o kilka procent, ale z terminem za pięć miesięcy, może nie mieć sensu przy docieplaniu przed zimą. Zapisz obie daty: kiedy firma może zacząć i ile dni roboczych zajmie jej praca. Zapytaj też, co się dzieje, gdy pogoda nie pozwala pracować.

6. Gwarancja i odpowiedzialność za wady

Niezależnie od gwarancji wykonawca odpowiada za wady z mocy prawa (rękojmia). Gwarancja jest dodatkowym, dobrowolnym zobowiązaniem. Jej długość i warunki warto porównać. Pięć lat na szczelność dachu to coś innego niż „rok na robociznę”.

Zwróć uwagę na wyłączenia, na przykład „gwarancja nie obejmuje pęknięć tynku”. Bywa, że to właśnie one są najbardziej prawdopodobną wadą.

7. Płatności — zaliczka i etapy

Ile firma chce z góry i za co? Zaliczka na zakup materiału jest normalna. Zaliczka na „rozpoczęcie prac” w wysokości połowy kwoty powinna zapalić lampkę. Lepiej, gdy płatności idą za etapami, które da się zobaczyć: „po wylaniu podbudowy”, „po ułożeniu kostki”.

Więcej o tym, jak zabezpieczyć wpłatę, piszemy w tekście o zaliczce i zadatku dla wykonawcy.

8. Co oferta mówi o firmie

Sama forma oferty też jest informacją. Wycena z rozpisanymi pozycjami, terminem i warunkami płatności zwykle oznacza firmę, która tak samo prowadzi budowę. Kwota bez szczegółów nie musi oznaczać złej firmy, ale zostawia więcej miejsca na „tego nie było w cenie”.

Sprawdź też, czy firma istnieje tam, gdzie mówi: wpis w CEIDG albo KRS, NIP, adres. To kwadrans pracy, który oszczędza najgorszych niespodzianek.

Jak to zestawić w praktyce

Zrób prostą tabelę: w wierszach powyższe punkty, w kolumnach firmy. Kwoty przelicz na brutto z materiałem i na ten sam zakres. Dopiero wtedy wiesz, czy różnica między ofertami wynosi 15%, czy 2%.

Jeśli brakuje Ci odpowiedzi, dopytaj. Firma, która odpowiada konkretnie przed podpisaniem umowy, zwykle odpowiada też w trakcie budowy.